“只租不售”不是楼市调控灵丹妙药

政府卖地不是新闻,卖地各种限制也不是新闻,又是限价又是限公租房比例,玩法一直在变,都由唯一的卖家说了算。但是,要求买家买了地建的房子,必须百分百自持,只能出租不能出售,确实有点稀奇。

上海首推“100%自持”租赁住房用地,所建物业仅用于出租,不得出售。这意味着买地者被剥夺了卖房子的权利,必须用70年的租金,来平衡所有的成本和税费。就像你买股票,却被剥夺了卖股票的权利,只能眼巴巴地盼着公司那点儿分红。

必须自持,不能出售,70年后能不能卖也是未知数,意味着投资建房的成本,不可能短期收回,财务成本增加巨大。

70年时间很漫长,市场风云变幻,能不能长期满租,政策会不会变化,世界会不会有动荡,甚至公司能不能继续存在,说实话谁也不知道。

在做投资分析的时候,70年中的租金收入,不能简单相加,而必须打折成今天值多少钱。因为,今天的1块钱永远比明天的1块钱值钱。按照当下的贴现率水平,100年后的100块钱,在今天大概只值2块钱。

总而言之,风险更大了,却没有溢价平衡,非财大气粗别有所图,或者集资建房自住,恐怕难以玩得转。

只租不售的地块,因为对市场缺乏吸引力,地价因此也不会很高,地方政府对于卖地收入的渴望,会限制此类地块的大量供给,更有可能只是在特殊时刻,或者特殊背景下,由特定的官员,来做做另一种政绩工程。

只租不售地块,可能背负着这样一种调控期待:减少购房需求,进而稳定或者说降低房价。这里面有两个误区:一是,买房的和租房的,并不是同一群人,前者看重的是房子的居住功能,后者除了居住功能也必然看重房产的保值增值功能;二是,卖出去的房子,很多同样在出租,单列只租不售地块,主要是减少了可以卖的房子,而不是增加了可以租的房子。

可以租的房子多了,买房的需求就变小了,这个逻辑在生活中经不住检验。市场上,不会缺少出租房源的供给,无非是价格高低罢了;但是,土地的有限性和人口的大城市化,让出售房源的供给不足,房子是我们时代最硬的硬通货。就像人们买股票,看重的不只是其分红能力,而是其未来的发展潜力;人们买房子也一样,不仅看重能带来的租金,更看重未来的升值潜力。 买不起房子只能租,买得起房子的还是会想办法买,而不会有得租就不买。要不然,市场上从来都是可以租到房的,那么多人为什么还要选择买呢?这才是问题的关键。

只租不售地块的推出,并没有消解这个问题,更没有给出答案。

只租不售地块,能否减少购房需求,是个大大的问号;但是,只租不售地块,一定会减少可售房源的供给,这却是板上钉钉的。供需是两个方面,土地供给减少了,哪怕购房需求没变化,那也会加剧供需失衡,进而助推房价;更何况,人是会思考的动物,土地供给减少,心理预期改变的人们,事实上会增加需求。

只租不售地块的推出,不是楼市降温的灵丹妙药。相反,倒很有成为毒药的潜力,这取决于此类地块推出的多寡。

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