南京三天内拍出24块地 共揽入469亿元

沉寂了3个月的南京土地市场,进入7月开始放量出让。7月7日,经历了近8个小时的网上拉锯后,南京市国土局顺利出让13幅地块,仅仅一天就入账414.3亿元土地款。

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在此之前到7月5日,南京市国土局刚刚出让了11幅地块,地价总额为54.97亿元。加上7日的拍卖,3天之内南京共出让24幅土地,总购地款达到469.27亿元,比今年上半年全市土地出让总额的430亿元还要高。

记者注意到,此次出让地块从城市核心板块的河西到热门的江北、南部新城,再到更为偏远的江宁禄口、淳化等等板块均包含在内,13幅地块中有12块具备宅地属性,因此吸引了众多开发企业参与夺地。其中葛洲坝鏖战289轮最终以65亿元拿下河西G30地块,世茂更是拍了301轮耗时5个多小时,才以49.8亿元拿下江浦G24地块,苦战一整天。

有意思的是,尽管一天入了400多亿元地巨额出让金,此次出让却并没有出现“地王”。这或许还是要归功于南京市5月13日颁布的“宁十条”新政。

“宁十条”新政要求,地块达到最高限价时停止竞价,改为竞争保障性住房面积,面积最多者竞得,所建保障性住房无偿移交政府,相应房屋建设成本不纳入房价准许成本。

也就是说,这414.3亿元的卖地款只是今天国土局即将收到的“现金”,而开发商未来根据竞拍面积移交给南京市政府的保障房,还并没有计入成本。

从今天的土拍结果看,13幅地块中,最后有8幅地块需要配建保障房,配建面积共达到14.14万平方米,而今天纳入成本的商品房面积则在90万平方米左右。

南京地产业内人士给界面新闻算了一笔帐:以金隅拿下的江宁九龙湖G20地块为例,按照传统计算方式,出让面积5.74万平方米,容积率2.82,总建筑面积16.19万平方米,32亿元的最高限价出让金额,楼面地价约为1.97万元/平方米,和区域最高价还有一段距离。

但算上隐形成本,单价成本则大为不同。竞拍结果显示,金隅还要配建7800平方米的人才房和2.78万平方米的保障房,建安成本在8000元/平方米,配建成本约为2.84亿元。另外地块还含有商业部分,实际可售面积仅12.63万平方米。

这样算下来,开发商的实际要支付的楼面价,很可能要达到2.75万元/平方米。“这在地块所在区域是非常恐怖的价格了。”该业内人士表示,周边目前在售项目的价格区间,也就在2.9万元/平方米—3.4万元/平方米左右。

按照同样的计算方式,虽然葛洲坝拿下的河西楼面地价为3.84万元/平方米,但实际价格很可能在4.3万元/平方米,逼近去年同样是由葛洲坝拿下的4.5万元/平方米全市最高地价。

随着新的土地出让方式的实行,南京国土局在此之前的摇号拍地方式宣告结束。这个实施了7个月之久的“大乐透”摇号方式,由于被认为开发商开发土地不再依靠实力而要靠运气,而受到广泛争议。

上述业内人士认为,竞保障房的土地竞拍方式从某种程度上,回到了之前开发商拼实力的传统标准:“从土拍结果来看,这次基本上看不到中小开发商的身影了,拿地的大部分都是万科、保利、中海、金地、华润这样TOP20的房企,其余像金隅、五矿和华发也都有国企背景,格局基本形成。”

尽管一天就卖出414亿元的地,不过这轮放量尚未结束,7月12日还有8幅地块即将出让,也就是说南京市国土局7天时间里共计划卖出32块地,可谓放量井喷。

按照今年3月底公布的土地供应计划,南京今年共需出让房地产开发用地700公顷,其中商品住宅用地530公顷。365地产家居网的统计显示,今年上半年南京只出让约148.58万平方米(公顷)土地,距离指标还有较大差距,由此看来7月的放量出让,很可能只是土地“大甩卖”的开始。

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