外资发展商大方标地为哪桩?

随着我国发展商纷纷走出国门,外资发展商却更加积极参与本地的土地竞标和买地活动,当中不乏新面孔。

一些外资发展商更来势汹汹,志在必得而不惜砸重金标地,不仅拔得头筹,也刷新地价纪录。

这些过江龙有中国、香港、马来西亚和日本发展商,其中以中资发展商的阵容最为壮观。这一年来的趋势显示,竞标人马有增加之势,而中资发展商更加积极竞标。

一些在本地扎根已久的中资发展商,也是政府售地计划的竞标活动常客,包括中建南洋(China Construction (South Pacific)Development)、中冶置地(MCC Land)、南山集团(Nanshan Group)、青建地产(南洋)集团和鑫丰地产(Kingsford)。

最近,首次踏足本地的香港上市中国发展商——龙光地产(Logan Property),跟房地产老手南山集团合作,初试啼声即以超过10亿元的破纪录标价,一举拿下女皇镇的霸级私宅地段。

谈到新加坡市场对外资尤其是中资发展商的吸引力,中冶置地(MCC Land)总经理谭志勇在接受《联合早报》访问时说:“新加坡楼市一直是国际买家心目中数一数二的投资与居住地点,所以会吸引一定的购买力。”

他指出,从房地产发展地点的角度来说,一般外资发展商也对于本地具备妥善市场管制与透明的制度,以及高效的管理产生信心。基于这些因素,该公司会继续观察本地房地产走势,并在适当的时候出手竞标。

青建地产执行董事李俊也表示赞同,并指出新加坡是一个非常开放和包容的市场,外资公司一直能够在本地积极参与其发展和建设。

经商环境相对亲商

至于以一鸣惊人的态势,首度进军本地市场的龙光地产,到底是基于什么因素在本地投下重注?

龙光地产投资者关系总监李达辉早前接受媒体访问时说:“我们发现新加坡市场,尤其是这里的运作和经商环境,相对亲商。”

有鉴于中国收紧条例,中国发展商在当地面对困难。“我们没有放弃中国房地产市场,但我们需要,也想要到处看看。”

该公司要把更多资源用在取得更多海外资产,让土地库存多样化、用美元对冲人民币,以及打造品牌提高知名度。”

他指出,新加坡是龙光地产踏出中国的第一站,也是公司研究已久的市场。公司正在研究本地“黄金地段”的其他可投资的商用和住宅项目,并继续参与土地竞标。

面对同行来势汹汹的竞争态势,李俊表示青建“与其他新加坡发展商一样,欢迎更多的公司积极参与新加坡的建设”。

他向来相信良性竞争能够带来业界更大发展与进步,“这也许可以带来更多更好的创新思路和理念,共同促进新加坡的繁荣昌盛。有大家积极的参与,新加坡的未来才会更加美好。”

受访分析师认为,有众多因素促成外资发展商攻守本地市场。

橙易产业(Orange Tee)研究与咨询部主管黄显洋指出,本地市场情绪从去年底起开始好转,外资发展商对楼市重拾信心,积极寻求发展机会。

他说:“外资发展商在自己的国家面对买地竞争和降温措施,或者预料自己国家的币值会走低,都是造成它们进入海外市场,尤其是新加坡的原因。”

新加坡成为外资安全港

他指出,环球经济不明朗,外资发展商需要安全港,而新加坡基于币值坚挺和监管透明,成为它们追求的安全港。

第一太平戴维斯(Savills)研究部主管张敏璋指出,新加坡要求拥有外国股东的发展商必须在五年内完成所发展的私宅项目的条规,在过去看来可能很严厉,可是如今亚太区其他地方因额外征税所造成的障碍,也越来越多。

他说:“随着类似城市如香港的土地价格已破表,新加坡看起来相对便宜。”

此外,入驻本地多时的外资发展商,也再把它们之前在本地成功发展项目所赚到的钱,循环运用到新项目上。

张敏璋认为,外资发展商不会把本地市场看成核心市场。它们最初可能会积极竞标土地,但一旦一两个项目不赚钱,它们可能会退出。

不过,也有分析师认为,发展商进军本地市场不完全是为了赚钱,还有其他因素。

智信研究与咨询(R’ ST Research)总监王伽胜指出,外资发展商可能通过它们在本地的发展项目来展现其专长。

他说:“即使它们不赚钱或只是回本,但这些发展商却能够向自己的大股东展示它们在本地争取到发展地段,进一步提高股东对它们的信心。如果发展商是上市公司,还有提振股价的潜力。”

此外,同它们在本国和亚洲其他城市相比,在本地发展房地产的风险,也相对低了许多。

那么为何本地发展商会对于买地兴致缺缺,甚至在竞标中败北呢?

黄显洋不认为本地发展商没兴趣,并认为它们的参与情况良好。例如,最近实业园1巷的竞标,多数竞标者都是本地公司,只是出价最高的刚好是外资发展商。

外资发展商出手阔绰,地价屡创新高。这是否会造成正在见底的房价,在未来重现高涨势头呢?

对此,谭志勇也表示担忧。他说:“对于近期竞标活动,价格确实偏高了些,这也许会促使未来的房价再上升,而新加坡未来是否在基本面方面能够承载这房价上升的趋势,仍是一个疑问。”

王伽胜认为,高地价确实意味着房价也会上扬,但基于外资发展商未必是完全基于财务利益而进军本地,因此它们可能不会设下太高的盈利率,预料最多是5%。

分析师预料,外资发展商会放缓买地步伐,而本地发展商也会回巢和加强在本地的发展。

本地发展商会奋起直追

莱坊(Knight Frank)房地产投资与资金市场部执行董事兼主管罗凯杰指出,外资发展商尤其是那些已经取得大幅土地的,将会减缓对土地的收购。

“我们预料这个趋势(指外资发展商积极买地)不会继续,并认为本地发展商会奋起直追。这从豪利控股(Oxley Holdings)为主的财团买下Rio Casa、BBR控股买下吴与吴大厦(Goh & Goh Building)和报业控股标得比达达利综合发展项目地段,都看得出来。”

王伽胜指出,许多本地发展商在2014年至2016年本地楼市疲弱时到海外发展,如今时间和资源都投在外地,一旦它们忙完了海外的项目,仍会把重心移回本地。

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