五问中国楼市:假如拐点来了该怎么办?

有人认为“我们的房价泡沫堪称世上最坚硬,不可能大跌”,有人认为“楼市有价无市难以为继,还可能引发系统性经济风险”,持续了近20年的房地产热,房价会随着“四限”政策的叠加效应,出现拐点吗?

今天,易哥分享北京师范大学经管学院钟伟教授对中国社科院世经政所研究员,平安证券首席经济学家张明的一篇采访,透过高房价的现象,谈如何评估房地产金融风险?在抑制地产泡沫的举措不断后,又该如何构建房地产长效调控机制?面对普遍的焦虑,如何为中国年轻人和富裕人群的楼市操作建议找方法?

01

问:中国房地产经历了疾风骤雨般的20年,房价也一路飙升,中国一线城市的房价是否已比纽约伦敦等西方大城市更贵了呢?

答:对于处于不同收入水平的国家而言,比较房价的绝对水平意义不大,更重要的是比较一些国际通行的研判房价高低的指标。

从房价收入比来看,截至2016年底,深圳的房价收入比超过45年,京沪的房价收入比约为35年,广州的房价收入比超过25年。从这一指标来看,深圳的房价已经是全球大城市中最高的,北京与上海的房价与香港持平,广州的房价与伦敦和新加坡持平。

从房价房租比来看,深圳的房价房租比超过70倍,北京、上海与广州的房价房租比都在50倍左右。从这一指标来看,深圳的房价仍是全球大城市中最高的,北京、上海与广州的房价则与东京、香港、伦敦持平。

另外值得注意的是,2017年第一季度,北京房价又发生了一轮显著上涨。

综上所述,中国一线城市的房价已经不亚于西方大城市,深圳的房价甚至显著超过了这些城市。

02

问:房价持续上涨的惯性几乎成了一种无法挑战的信念,比如曾有开发商声称,在其有生之年将看不到房价下跌。如果将房价的拐点定义为绝对房价微涨甚至有所回落,那么中国房价是否已经到了拐点?这种拐点是全国房价的整体止涨,还是不同城市出现加速分化?

答:从短中期来看,分化依然是不同城市的房价大趋势。可以从两个维度来看房价的分化:一是人口流动,目前具有购买力的年轻人口,依然在向一二线核心城市流动;二是优质公共资源的分布,目前,优质的教育、医疗、养老等公共资源,依然集中在一二线城市,特别是一线城市。这就决定了,未来中国核心城市的房价仍可能处于高位,而外围城市的房价很可能持续处于低位。

此外,目前中国一线城市的房价,用国际通行标准来衡量,已经处于全球最贵的房价之列。考虑到中国人均收入水平、人口老龄化、潜在增速下降等问题,应该说,房价全面暴涨的阶段已经结束,只是未来房价如何调整仍面临着较大的不确定性而已。

举例来说,如果雄安新区真能分流北京的非首都职能及部分优质公共资源,那么北京房价继续暴涨的可能性就几乎没有了。

03

问:人们喜欢用日本的泡沫经济和美国的次贷危机来形容房地产金融风险,发展了20多年的中国房地产金融,覆盖土地收储、开发、个人公积金和按揭、消费金融以及二手房相关金融产品等广泛领域,如何评估中国房地产金融的总体风险?

答:要准确评估中国房地产金融的总体风险,是非常困难的一件事。中国是一个地区差距巨大、经济增长模式仍在转型的发展中国家。一方面,要评估总体上是否存在房地产泡沫、甚至一线城市是否存在房地产泡沫,仍存在广泛争议;另一方面,即使认为一线城市存在房地产泡沫,也很难预测泡沫究竟什么时候破灭。

更重要的是,中国的房地产市场与商业银行体系完全捆绑在一起。这就意味着,房地产价格的大幅下跌可能引爆中国金融系统性风险,这是中国政府将尽力避免的。

因此,房地产泡沫破灭未必成为中国金融危机的起因,而可能是中国其他危机爆发的结果。

04

问:今年以来,随着“地产回归居住”的调性增强,抑制地产泡沫的举措不断,各种行政措施和预期调控措施不断出台,应该如何构建中国楼市调控的长效机制?

答:第一,各地政府增加居住用地的供给。只有增加供给,才能最终抑制房价上涨。但要让地方政府做到这一点,首先必须加快财税体制改革,让地方政府的财权与事权更加匹配,降低地方政府对土地出让金的依赖程度;

第二,尽快推出房产税。但推出房产税的前提,是中国政府降低对居民部门征收的其他税费,中国居民部门的实际税负,从国际范围内来看已经很高了;

第三,向民间资本真正开放教育、医疗、养老等服务业。只有让优质公共资源的分布更广,才能降低通过买房来获取稀缺性公共资源的激励。

05

问:随着中国从储蓄大国走向资产大国,中国社会各阶层有着各自的焦虑。年轻人忧虑是否该出手买房,既担心未来更买不起房,又担心现在买房被套在高位;高收入人群已逐渐了解炒房无望,又不知道如何优化自己的储蓄。那么,对于中国年轻人和富裕人群的楼市操作,有何建议?

答:对年轻人而言,如果是首套自住房,具备能力的话还是应该购买,但要避免高杠杆买房。未来中国城市的房价可能波动性更强,如果杠杆过高,房价发生较小调整,房子的所有权就可能变成银行或者其他贷款人的了。此外,要千万小心由于基准利率上升导致的月供压力变大的风险,最好将月供控制在月收入的50%以内。为了降低杠杆,不妨先买小户型或者较远的住房,等收入上升之后再进行改善。

对于富裕人群而言,通过房地产投资来实现资产增值的最好十年已经过去了。未来的房地产投资,或许应该集中在核心城市的核心地带,也可以考虑养老地产、旅游(躲霾)地产等新的投资形式。即使依然偏向于房地产,也应该考虑全球范围内的房地产投资。总体而言,在增量资产配置方面,应该逐渐降低房产的配置比重,增加股权或其他大类资产的配置比重。

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