楼市调控转向 人人有房住≠人人有房产的租赁时代开启

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1. 房地产供给侧改革,从增量到存量

我们在2016 年行业深度《从区域和产品结构上推进地产供应侧改革》报告中指出,解决房价涨幅过高的手段除增大土地供应外,更加重要的方向在于存量改革,即构建多层次供给体系和树立“人人有房住、不等于人人有房产”的消费观。

1.1 《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》出台

为了建立购租并举的住房制度,规范住房租赁和销售行为,保护当事人合法权益,保障交易安全,按照国务院2017 年立法工作计划,住房城乡建设部近期起草《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》(以下简称“《征求意见稿》”)。

本次文件大体从“加大租赁用房供给,鼓励住房租赁企业长期经营”、“政府对租赁市场的监管、引导和信息公开制度”、“出租人权利和义务”、“承租人权利和义务”、“住房预售监管”和“房地产经纪专业人员职业资格制度”六大层面对行业住房租赁和销售管理的具体指导思想,做出明确规定。

  1.2 政策方向符合预期

  以上政策住房租赁和市场销售监管条例完全符合政府前期一贯思路,体现构建房地产中长期制度的核心思想。

海通地产在此前报告中一贯强调,在房价、地价高涨后,纯粹限购方式压制需求或者期待土地供应增大实现供需平衡较难持续奏效。但是,发展租赁制度,限制和保障出租人与承租人彼此权利和义务,属于市场缺失但却真正需要落实的调控方向。

我们很高兴看到,政府目前走在正确的调控方向上!

2. 对《征求意见稿》主要内容解读

对比2016 年《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,本次方案在以下方面做出更加明确的细化要求。

2.1 扩大租赁用房来源,鼓励专业化运营

鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策,可依法将住房租赁相关收益设立质权。

2.2 加大力度保障承租人权益

为保护承租人合法权益,意见稿对出租人行为设臵明确限制条款。包括以下几点内容:

1)“出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,收回住房”;

2)当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。对租赁期限约定不明确,出租人解除住房租赁合同的,应当提前三个月通知承租人。

3)住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金。

4)住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于三年。

5)未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房。

6)经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证,并享受规定的基本公共服务。

2.3 对“二房东”行为做出明确规定

未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房。当事人在住房租赁合同中约定出租人可以进入租赁住房情形的,出租人应当按照约定进入租赁住房并提前通知承租人。承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房;未约定的,承租人转租住房,应当征得出租人的书面同意。

自然人转租住房达到一定规模的,应当依法办理工商登记。具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。

按照以上指导思想,取得出租人同意,且不违反相关法律并做好登记制度的前提下,二房东行为受到法律保护。

2.4 对开发商房产销售、中介行为做出更严格规定

对房产中介,划定11 点要求。同时,在住房销售环节,意见稿着重规范了开发商为炒作房价而采取的捂盘惜售行为。此外,意见稿要求房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务,收取费用;不得同时在两个及以上机构从事房地产经纪活动。以上规定对自由经纪人和经纪人平台造成冲击。

3. 万亿租赁市场规模大,后期影响深远

本次征求意见稿与此前《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的主要思路基本一致。是对以下六大方面的补充,属于培育和发展住房租赁市场的具体政策和措施。

  3.1 有利构建“租售并举”多层次市场体系

  我们在2013 年《行业深度报告:变革之年,未完待续》中首次提到,新一届政府在房地产发展顶层制度设计中最大改变是构建多层次住宅市场体系,最终实现“高端有限制、中端有市场,低端有保障”的房地产市场。当前房地产供给侧改革的核心工作,也在于加大多层次地产市场构建。

目前,我国住宅供给中租赁产品占比仍很低,住宅供应结构也不合理。例如,根据上海统计局显示,2014 年上海住宅中用于出租的建筑面积为72.2 万平,仅占上海当年竣工住宅面积1536 万平的4.70%。另一方面,住宅产品的用地供应结构也不太合理。其中,2014 年我国中高价位普通商品住房用地、中低价位普通商品住房用地、经济适用住房用地、廉租住房用地和高档住宅用地占比分别为53%、28%、17%、2%和0.11%。

我们认为意见稿立足构建“租售并举”市场,将有利于打造多层级的住房供应体系,实现本届政府“高端有限制、中端有市场、低端有保障”的地产发展思路,有利于房地产行业中长期的健康发展。

3.2 引导“人人有房住,不等于人人有房产”的消费观

我们在《中国票证经济研究:粮票与房票》中明确谈到过“中国严格上并不存在住房短缺,因为并没有大面积流落街头人群。

严格意义看,大部分人已经通过租房解决住房问题。目前唯一存在的问题是“承租人和出租人处于完全不对等地位,造成产权消费,而不是租赁消费成为主流”。政府应该立法解决相关租赁市场秩序,确立承租人义务,同时保障承租人权力。构建“人人有房住,不等于人人有房产”的新消费观念,是解决核心城市住房问题的重要途径。

本次《意见稿》在相关方向上做出明确规定,起到很好的保障和引导效果。我们期待各级地方政府能够将相关指导思想严格落实。

  4. 投资建议:政策有利行业健康发展,中长期构成利好

  4.1 万亿租赁市场规模大,后期影响深远

我们对房屋租赁行业规模做个大概估算。从供给角度计算,2015 年TOP25 城市的自有房屋存量大约是8500 万套,按照30%的出租率,假定平均房租在3000 元/月/套,那么租金收入大约是9500 亿。从需求角度计算,2015 年TOP25 的城市流动人口数量约为8000 万人,按照70%的租房率计算,假定平均房租在1500 元/月/间,则租金额约为10000 亿。初步估算下,行业规模可达1 万亿元;此外还有租赁行业的附加服务如维修、保洁等,按30%租金计算,附加价值达300-400 亿元。

然而租赁市场规模虽大,呈现出的问题却不少。本次《意见》的出台,从供应端、需求端、中介环节各方面提出了政策和措施,将有效解决租赁市场上的大部分问题,促进租赁市场的健康发展。

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