土地竞标热 楼市有感未应

随着发展商手上的发展地皮逐渐见底,本地土地竞标活动近来不断升温,竞标价比以往高出近三成,发展商的盈利率也跌了好几成。

发展商的土地需求是否还会继续攀升,它将如何影响私宅价格?

本期《楼市乾坤》让数据说话,分析土地买卖市场走势。

本地发展商“星狮地产”(Frasers Centrepoint)于上月推出新私宅项目海景轩(Seaside Residences),短短两天卖出近一半或400个单位。

项目大卖,固然是个好消息,但星狮地产新加坡总裁邓国佳在开心之余,也在烦恼一件事——公司土地库存进一步减少了,下来还有什么项目可卖?

邓国佳上周在公司的业绩发布会上说:“我们的土地库存即将见底,市场上私宅地段的供应却又减少,竞标地段的价格不断攀升,我们要如何填补土地库存,将是接下来一大挑战。”

其实,不仅是星狮地产,许多发展商都面对土地库存告急、没有剩下太多单位可供销售的窘迫局面。这也促使发展商为了囤积地皮,而积极参与政府售地计划(GLS)的竞标活动。

根据星展银行分析师陈伟祥和陈丽睿的一份报告,由于发展商对地皮的需求强烈,政府售地(GLS)又显著减少,在僧多粥少的情况下,发展商竞标土地的局面激烈,去年每幅地段平均吸引12方竞标,最高和第二高标价差距,也从2013年的15%收窄至去年的3%。

在多方激烈竞标的情况下,私宅土地价格也止跌回升,最高标价从2015年的容积率每平方英尺871元,猛涨至去年容积率每平方英尺1239元,涨幅超过四成。

陈伟祥说:“虽然私宅交易量回弹,但发展商基于手上私宅地皮不多而受限,无法乘胜追击推出更多项目。”

今年土地竞标场均吸引13家发展商

步入今年,土地竞标激烈程度有增无减,每项售地竞标活动平均吸引约13家发展商参加,比2015年下半年平均多出五家。

像今年首幅招标地段,位于道德路(Toh Tuck Road)的9年地契私宅地段,吸引了多达24方人马竞标,盛况仅次于2009年西林道(Westwood Avenue,新加坡南洋理工大学附近)地段吸引的32方竞标。

高纬环球(Cushman & Wakefield)研究主管李敏雯指出,近几个月推出的新私宅项目获得良好反应,提振发展商对本地楼市的信心,令他们的标价牛气冲天。她估计,今年上半年售地平均溢价达29%,比去年下半年的13%高出16个百分点,说明发展商取地难,付出“代价”也大。

发展商盈利率减逾一半

土地价格节节上升,私宅价格却继续走低,意味着发展商的盈利率已经逐步下滑。

房地产投资平台“点心房地产”(Dim Sum Property)联合发起人张刚禾估计,发展商已不如过去般“好赚”,私宅项目可取得盈利率,从2013年前的22%至36%,现在估计已跌至单位数,减幅超过一半。

他举今年外国发展商中建南洋(China Construction(South Pacific)Development)标到的西海岸谷(West Coast Vale)地段为例。该地段标价相当于容积率592元,发展商的回本尺价估计1079元,而该地段周围项目交易尺价约为1180元,即发展商的盈利率应是8.5%。

求地若渴有众多考量 库存关系业务发展

既然发展商的赚钱利润已越来越少,面对的风险又高,为何许多发展商仍求地若渴、积极标地呢?

张刚禾解释说,发展商标地不单是考虑利润,还可能包括填补土地库存、调动资金和扩大市场份额等考量。特别是土地作为发展商的未来收入来源,填补土地库存,更是公司未来发展的重要目标。

他说:“发展商或在标地战局中获胜,或者是开拓海外市场寻求新地皮,否则他们的业务增长势头将会受挫。”

下半年料将推出更多地段 政府能降低竞标热度?

政府今年上半年共推出五幅正选地段,当中四幅已推出招标,只剩比达达利兀里巷(Woodleigh Lane)地段预计下月推出。

戴玉祥产业(Edmund Tie & Company)研究部东南亚区域主管李乃佳认为,比达达利兀里巷地段备受发展商看好,预料推出时将会引发多方发展商出手争夺。

他也预计一些发展商为了成功取得地皮,或许会从备售地段“下手”,勾出像若锦街(Jiak Kim Street)和奥云路(Owen Road)的地段。

备售名单上的地段,惟有在发展商提出政府接受的最低买价后,才可展开竞标程序。

几天前招标截止的史德林路(Stirling Road)地段,就属于备售地段之一。这幅地段列在备售名单中长达七年之久,最近被发展商勾出。地段最终吸引了13方竞标,最高标价达10亿零272万元,成为本地首个标价冲破10亿元大关的纯住宅项目。

李乃佳相信,随着私宅销售表现改善和价格维持稳定,发展商下来会勾出更多备售地段。

另一方面,政府预计下月公布下半年年的政府售地计划。基于最近几次竞标活动激烈,李乃佳认为,政府可能推出更多地段,以降低土地买卖市场热度。

欣乐国际研究咨询执行董事麦俊荣估计,政府下半年会推出七至八幅正选地段,供地比上半年增加高达六成。

他说:“发展商土地需求不断攀升,政府应适度增加私宅供地,满足楼市需求。”

“集体出售” 取得地皮另一途径

除了政府售地,分析师认为,发展商还可能通过集体出售方式来取得地皮。

集体出售市场经过几年“严冬”,去年开始回暖,共有三宗项目成交,总额达到10亿元。其中,华业集团(UOL)和联合工业(UIC)去年10月以3亿3420万元总价,标得私有化中等入息公寓Raintree Gardens,该地段发展的私宅项目预计在明年推出。

青建地产(南洋)去年也以6亿3800万元标得顺福雅苑(Shunfu Ville),该交易几经波折,终于在上周完成。

据了解,不少私宅项目正积极寻求集体出售,包括诺曼顿园(Normanton Park)、樟宜花园(Changi Garden)、裕廊湖畔公寓(Lakeside Towers)和友诺士雅苑(Eunosville)等。

陈丽睿指出,集体出售交易程序复杂,极容易因少数业主反对而交易告吹。她说:“尽管如此,发展商却仍愿意进行集体出售交易,这说明他们既求地若渴,对楼市中长期发展也持较积极看法。”

土地价格上扬 私宅售价升势难挡?

展望未来,分析师普遍认为,如果发展商标地热度不减,继续出高价标地,私宅价格将可能受影响而跟着上涨。

私宅售价必反映售地溢价

李敏雯认为,售地溢价继续升高,最终必然会反映到私宅售价中,使私宅价格也跟着调高。她说:“看看香港几天前新九龙地区一幅住宅用地,最高标价达每平方英尺12563港元(2247新元),相比之下,新加坡楼市价位不应定得这么便宜。”

高价标地 发展商直面成本问题

麦俊荣则认为,发展商现在以高价标地,其实好比是一场“赌注”,期待一两年后楼市会好转,能以高价卖出私宅。

他说:“但如果到时市场没回升,发展商就得面对高土地成本的问题了。”

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