马来西亚豪宅市场复苏在即

经过数年萧条之后,马来西亚豪宅市场有望触底反弹。

专家表示,由于石油和天然气行业持续震荡,马来西亚中央银行(Bank Negara)收紧住房贷款,加之在建豪宅项目相继落成导致供应过剩,2014年房屋销售开始放缓,而去年几乎停滞不前。

然而,第一太平戴维斯(Savills)马来西亚执行总裁克里斯多夫·博伊德(Christopher Boyd)称,对于准备中长期持有的房地产投资者而言,眼下是不错的买入机会。

博伊德说:”马来西亚住宅市场值得部分西方国家的买家大力投资。“他指出,外界普遍认为,马来西亚令吉将升值10%到15%。

一些引人注目的新建开发项目将为马来西亚高端市场注入活力,包括四季酒店和凯宾斯基旗下的豪华公寓项目。这是两大酒店巨头首次进军高楼林立的首都吉隆坡。去年,文化底蕴深厚的槟城涌现出大批高档海滨住宅。与此同时,南部省份柔佛州首府新山市(Johor Bahru)的大型住宅项目成为万众瞩目的焦点。目前,开发商正在积极建设马来西亚依斯干达(Iskandar Malaysia),这个毗邻新加坡的全新经济特区已吸引全球的目光。

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根据全球研究咨询机构牛津商业集团(Oxford Business Group)发布的《2016年马来西亚市场报告》,仅在吉隆坡一地,就有大约1万3000个豪华高层住宅单元预计于2017年上市,使得库存总量逼近5万个。

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此外,马来西亚令吉兑美元汇率跌至1998年亚洲金融危机以来的最低水平,表明买方市场已经到来。

博伊德说:”这里仍是亚洲不为人知的秘密。就性价比而言,马来西亚遥遥领先。“

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法规有利于购房者

从法规的角度来看,马来西亚也是首屈一指。尽管外国公民被限制购买100万令吉(折合23万1600美元)及以上的物业,但马来西亚是新加坡以外东南亚唯一允许永久产权的国家,所以买家可以永久持有物业的产权,并有可能从本地获得贷款。

房地产咨询公司莱坊国际马来西亚董事总经理Sarkunan Subramaniam说:”马来西亚针对外国购房者的立法非常友好,因为我们从英国继承良好的法律法规。“

马来西亚不对外国公民的全球收入征税,而越来越多中国人在马来西亚购置永久居所和高端物业的主要原因在于马来西亚第二家园签证项目(Malaysia My Second Home,简称MM2H)。以10年期的多次往返签证为例,最严格的一项要求不过是马来西亚境内银行账户中有30万令吉(折合7万美元)的定期存款,而为了激励买家,一些开发项目甚至减免申请费用。

据牛津商业集团亚洲区总编辑Paulius Kuncinas观察,吉隆坡正在许多方面逐渐追赶曼谷等城市。这些城市对高端物业的需求旺盛,尤其是像六星级瑞吉酒店的品牌项目。去年,瑞吉酒店在吉隆坡主要交通枢纽——中央车站(KL Sentral)附近打造了一个酒店公寓项目。他说:”一旦这些品牌项目交付完成,马来西亚将在迎合客户需求方面占据有利位置。“

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市场放缓原因多样

Kuncinas说:”目前,高端住宅市场非常疲软,因为大量需求取决于购房出租的本地买家。他们本打算投资住宅物业,并将其出租给外籍工作者。“然而,随着是由和天然气行业在过去24个月严重萎缩,预期需求消失,而且大批外籍工作者离境。

市场放缓的另一个因素在于,马来西亚中央银行从2013年开始收紧住房贷款,要求个人第三套房屋及后续房屋的贷款比例不得超过70%,而此前的最高比例为90%。银行还规定,自购买之日起的三年内出售房屋所得的收入应缴纳30%的税款。这项调控措施似乎发挥作用。马来西亚国家抵押按揭机构Cagamas报告称,2014年高端物业的住房贷款申请从上一年的20%骤降至8%。

据牛津商业集团,尽管这项措施比新加坡类似的降温措施宽松许多,但市场仍受到一定冲击,迫使许多投资者采取观望的态度。

中国中央银行也对市场衰退负有部分责任。马来西亚一直是深受中国买家欢迎的投资目的地,但从去年开始,中国政府严防资本外流,限制本国公民购买海外物业,导致中国买家数量锐减。有报道称,坐落于依斯干达经济特区的森林城市(Forest City)发生多例退还定金的情况。这个大型开发项目横跨新加坡和马来西亚之间的四座人工岛屿。讽刺的是,该项目的部分资金来自中国开发商碧桂园,而且曾在中国大陆进行大肆宣传。

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未来趋势不断变化

Kuncinas指出,虽然中国投资大幅减少,但也有应对措施,比如以人民币定价。此举可保证中国投资者的房屋交易不受限制,有望加速马来西亚豪宅市场的复苏。

Subramaniam说:”在我看来,目前高端市场已经见底。我们预测,等到今年第四季度,应该会出现明显的反弹信号。“

博伊德对此表示同意,他说:”市场复苏只是时间问题。“他还指出,除了连接依斯干达和新加坡的高速铁路线以外,马来西亚境内有大批公共交通线正在加紧施工,届时将明显改善交通流速。机场扩建工程和高端零售项目也在同步进行中。博伊德补充道,”一旦未来五到十年规划的基础设施项目全部完成,将有效促进经济活动。“

尽管豪华公寓和高层住宅销售受本轮市场衰退的影响最大,但部分物业仍创下每平方呎3000令吉(折合692美元)的历史最高纪录。

豪华物业代理公司Concept Property & Valuation总经理Gavin Chong说:”去年市场比较沉寂,但2017年第一季度,受货币大幅贬值的影响,马来西亚的投资活动和投资者数量有所增加。“Chong的客户包括本地人和外国人,后者主要来自中国大陆、香港、台湾和美国。

他表示,一些新建豪宅项目已成功售出85%以上的单元,如柏威年集团(Pavilion Group)旗下的悦榕庄(Banyan Tree)和即将落成的帝堡(Pavilion Suites)。四季酒店公寓项目(Four Seasons Place Residences)的小户型单元几近售罄,可能是因为相比于其他国家,这里的”入门级豪宅产品“更为实惠。

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Tropicana The Residences

Kuncinas称,超高端买家的资金流动性比较充足,所以他预测,豪华酒店公寓的需求将不断增长,很可能惠及一些国际大品牌的开发项目,如Tropicana Residences和丽思卡尔顿豪华公寓(The Ritz-Carlton Residences)。这两大项目均位于吉隆坡,目前正在建造中。

Subramaniam称,安保等级较高的封闭式高端社区也是大势所趋,而非独户住宅,因为住户需要更为严密的安保措施。他还指出,外国买家青睐吉隆坡城市中心、满家乐(Mont Kiara)和孟沙区(Bangsar)等社区,而本地人更加偏爱距离市中心25分钟车程的白沙罗高原(Damansara Heights)。柏威年集团正在当地建造一个集高端零售和住宅于一体的多功能项目,备受各界关注。

博伊德称,如今豪华大宅的价格非常低廉。据他介绍,Seputeh Heights郊区开发项目Penta-Cinque的一处1万平方呎木屋标价仅为1600万令吉(折合370万美元)。该物业位于一个封闭式社区,内设五间卧室和名师设计的厨房,并配备24小时安保服务和一座无边际游泳池。他说:”你不会相信,花这些钱竟然能买到一处顶级豪宅。“

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Subramaniam说:”眼下正值买入良机。“根据莱坊国际最新的房地产市场报告,2018年1月起,适用于100万令吉及以上物业的印花税率将从现行的3%到4%上调1%,但此举不太可能吓退热情高涨的买家,尤其是当开发商为完成销售目标和清空库存,纷纷推出创新的融资方案。

博伊德总结道,”现在是买方市场。这真是太棒了。“

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