楼市或已是最后的盛宴 未来5至10年行业或现天花板

或许,现在房地产市场还没有达到饱和,但是未来5年~10年后这个市场的企业可能就会出现天花板,因此很多房企现在就考虑了多元化战略布局。视觉中国图

楼市壁垒 与突围路径

记者 陈淑贞 罗韬

当行业中最笃定的坚守者已开始思考所谓更长远的企业存在性问题,那么,只能说明并非人心变了,而是风向真的变了。

当融创中国董事局主席孙宏斌携手乐视网(36.960, 0.15, 0.41%)贾跃亭出现在媒体面前,意味着这家房地产行业TOP10的巨头正式启动了多元化战略,在此之前,融创在房地产之外的投资额度为零。

事实上,包括恒大、万达、碧桂园等在内的多家公司,早已经在多元化的路上诸多探索,虽然除了万达之外的其他公司依然摆脱不了业绩上的对“房地产 依赖”,但他们在其他产业上的卡位,至少显示出公司对未来发展方向的全新思考:房地产未来的机会是否依旧?房企手中的巨额资金还可以投向何处?

最后的盛宴

在当下的时间节点,房地产依然是众多公司当仁不让的首要选择与机会,真正像万达一样“革了房地产的命”的企业,仍是少数。

孙宏斌预计,未来5到10年,国内房地产的市场水平仍将维持在年销售金额10万亿~11万亿元的量级之上,只是市场集中度将进一步提升。“未来中国前10名房地产公司会占据40%市场份额,这对规模靠前的公司来说可能是钻石时代。”

中国房地产市场门槛不断提高的背景下,这个行业或许已经演变为巨头的盛宴、小企业的毒药。因此,兼并收购愈演愈烈,大鱼的激进与小鱼的退出同样壮观。

从一线巨头的未来布局看,几家公司并没有因为市场遭遇调控而放慢自身速度。有未经确认的消息显示,万科、恒大、碧桂园几家前三强公司都在2017年为自己确立了较高的增长目标。

较早之前的2016年12月,万科董事长王石在“WISE 2016独角兽大会”上,描绘了万科的万亿元目标,“万科现在的营业额是2000亿元,预计万科第四个十年是1万亿元,而且我觉得不用10年,可能6年差不多。”

而现实是,继2014年被绿地夺去占据了长达十年时间的销售额头把交椅后,2016年,万科又因销售额逊于恒大,而沦为行业二哥。根据万科、恒大分别公开的数据,万科2016年全年的销售金额是3647.7亿元,而恒大是3733.7亿元。

虽然一哥地位旁落,但放诸全球,万科的体量已经颇为惊人,但王石的万亿畅想也并非全无依据。据悉,2014年,万科完成了房地产大周期国际化比 较研究,其中覆盖了所有存在数据的27个经济体过去40年的历史,结论是未来十年中国住宅行业总体安全。因此,万科发起十年战略,在2014年起的十年 中,房地产开发依然是万科的主营业务。

因此,虽然过去几年万科也开始了新业务方面的探索,但其公司资源仍旧大量投向房地产行业。从过去的2016年及2017年初,万科的种种布局看 来,其仍在原先的业务边界中打磨拓展。2016年10月,万科与合作方收购黑石旗下的商业地产公司印力股权,股权比例96.55%,加深对商业地产的布 局;2016年12月,万科与比亚迪(48.620, -0.28, -0.57%)签署战略合作协议,比亚迪推出的“云轨”方案致力于解决三、四线城市的拥堵问题,万科表示,基于资源共享的合作模式,双方将共同探索发展轨道+物业业务。

长江证券(9.960, 0.05, 0.50%)分析师蒲东君表示:“未来万科与深铁合力打造的‘轨道+物业’模式有望成为全国轨道交通PPP模式的建设标杆,使公司在新一轮城市圈发展格局中抢占新的制高点。”

在一定层面上,万科在战略上的选择,也是其他多家地产巨头的共同选择,谁能在最后的盛宴中抢食更大的蛋糕,谁才有资格站在中国房地产的“华山之巅”。

狡兔三窟

多元化在某种层面上来看,是未来转型业务的一个前提。或许,现在房地产市场还没有达到饱和,但是未来5年~10年后这个市场的企业可能就会出现天花板,因此很多房企现在就考虑了多元化战略布局。

1月15日,融创与乐视在北京召开发布会。前者将150亿元投向了乐视非汽车业务,试图解这家高歌猛进的高风险企业的资金之困。“我们(此前) 在房地产之外的投资是零,一分钱没有。”对于投资乐视、初次跨界的原因,孙宏斌在发布会上回应称,是因为看好乐视战略、打法、商业逻辑及贾跃亭其人。除此 之外,他还透露了一个重要原因,即为未来储备“增量”业务。

与坚定“去地产化”的万达或多方向试水新业务的恒大不同,规模增长较快的融创曾经一直聚焦于房地产业务。用孙宏斌的话说就是干传统而古老的“盖 房子”的行当。但也就是这样一家不热衷互联网、不赶转型潮流的公司,仅用一个月时间,就做完了尽职调查,对外宣布成为乐视的二股东。

为何坚定看好房地产的孙宏斌也动了多元化的心思?根据他的判断:进入10万亿元的量级后,整个行业继续保持增速很难,未来房地产行业的特点是大公司好做而小公司难做,另外土地资源有限,终有一日增速不能保持,到时如何做增量,就成了摆在大型房企面前的问题。

据悉,为了储备增量,孙宏斌还投资了他一直十分看好的地产经纪平台链家。令人意外的是,孙宏斌的新业务探索实际上早已开始。他在发布会上初次透 露,融创过去一年密集考察了金融公司,没有下手仅仅是因为“太贵”。金融是目前融创探索增量的重要方向,而资源类业务、文化娱乐、体育及大健康产业,也在 孙宏斌的考察清单中。

与同行比较起来,融创的多元化“起步晚、行动快”,许多企业早在两三年前就开始了多元化的探索。

易居中国(企业)CEO丁祖昱认为,2016年行业创下的年销售15亿平方米可能是中国房地产每年销售面积的天花板,未来很难被打破。因此,如果房企规模达到一定程度后,多元化或者说转型就是房企必须考虑的事情。

克而瑞分析认为,多元化的发展是规模化大型企业发展的必经之路,当企业达到一定的规模,房企在房地产市场的销售进入平稳期,高速增长的模式难以继续,企业积累了强大的资金及相关领域的人脉关系,在这种情况下,房企选择拓展其他产业,更多的是企业的探索。

“去年大家都广泛提出互联网+的概念,对于房地产行业而言,我觉得应该是房地产+,围绕房地产展开资源整合和服务。比如易居就像一条八爪鱼一样,头就是房地产,而其他触角就是围绕房地产做出的创新和尝试。”易居中国董事长周忻说。

对此,易居中国盯上了房企转型。其选择同沃顿商学院合作打造易居沃顿中国研修中心,易居沃顿是周忻的一个“房地产+教育”的实践项目,周忻希望房地产+教育实现地产资源再度整合,并利用这个平台去助力易居中国的整个八爪鱼业务发展。

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