闲谈股价与房价

自从中国一线楼市房价暴涨后,中国股市就出现了一个段子:上市公司一年的利润买不上京沪深一套房,但大股东卖掉1%的股份就能买上好几套房,不知道是股市泡沫大呢还是楼市泡沫大。

如今,这个段子的实际意义体现出来了。据《投资快报》统计,今年以来(截至9月28日),共有73家公司发布房产交易公告。上述涉及房产交易的上市公司主业均不是房地产,公司或所处行业正在走下坡路,或处于退市边缘,用卖房实现减亏甚至保壳。

这个现象其实体现出了目前中国经济的困局。实业投资的回报率目前总体上处于相当低的水平,因此可以看到民间投资增速今年以来一直下滑;同时基准利率维持在一个极低的水平,而企业中长期贷款增长乏力,新增贷款中大部分来自居民户的中长期贷款──房地产按揭贷款。

无 论是一线城市房价高企还是中国股市估值高企,实际上都是中国经济增速下滑、社会投资回报率下降导致利率下降后,大量闲置资金无处可去而进入了资本市场。这 部分资金愿意承担更高的风险来博取相对更高的收益率,而不是躺在银行享受一年3%的利息。自中国本轮经济增速下滑和利率下行以来,大类资产快速轮动根本在 此。

中国股市估值总体高企,既有宏观因素的影响,也有行政因素的影响。在上一轮大牛市中,因为金融自由化的毫无节制导致股市杠杆上升较快, 一旦泡沫破灭可能引发金融系统风险,中国金融当局未雨绸缪,采取了救市措施。在低利率环境和股市救市而未充分释放风险的基础上,中国股市的估值总体上回归 得不充分,只有部分周期股估值处于相对较低的水平。

中国一线楼市的房价如果从租金收益率和房价收入比等指标看,确实存在泡沫,三四线城市房价则不同。由此,中国楼市的问题需要区别对待,不可将一线城市和三四线城市一概而论。同样是低利率环境,同样是土地财政,不同级别城市间楼市的冰火两重天,自有它的理由。

就 一线城市来说,与其说房价是被低利率和央行放水等因素影响,不如说是受到了切实的供求影响。一线城市人口在过去一二十年保持较快增速,人口和财富持续汇集 其中,而住房供给增长跟不上这一速度,所以总体上呈现了新房供不应求的景象。上海目前新房库存只有四个月,二手房供给因自住需求较多且持有环节成本较低而 释放不充分。另外,房地产的根本在于土地,不同区域的土地集中的资源要素优势不尽相同。如今要在京沪深一线城市买房,确实存在着难以找到性价比合理的产品 的情况,最终房地产只能由最有能力负担的人群负担,房价水涨船高。三四线城市房地产供给相对需求明显过剩,无论政策如何支持,按揭利率如何优惠,都很难达 到理想的去库存效果。

股价与房价都存在估值的不合理性,但这种估值的不合理性从产生的根源看,又有其客观现实。股市和楼市两个令人诧异和无 奈的市场,折射出的中国经济结构性问题,最终需要通过化解资产泡沫来解决,而化解资产泡沫无非只有两种最终手段,一是资产价格下跌,二就是增加支撑资产价 格的因素。对股市而言,经济起色后企业盈利增加能化解估值压力;对楼市而言,增加居民收入以缩小房价收入比是核心关键。

很显然,中国经济稳增长和结构转型目标最终能解决这些问题,遗留给市场的只有经济能否企稳和转型成功的疑问,以及不知道期限的时间。

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