楼市调控思维亟待转型

  《环球时报》2009122515版刊发了曹建海的《政府卖地生财贻害无穷》和高颖的《政府财政收入还得靠卖地》一组讨论文章,真可谓针尖对麦芒。从笔者对全国报刊杂志等各类媒体的观察来看,曹建海文章思路者众,高颖文章思路者寡,但是观点上到底谁正确?留待下文揭晓。本文认为当下中国楼市调整思维即地价推高楼价这个思维已经过时,如果用笔者的解购论思维,即对地价、楼价、财政收入、廉租房、经适房等问题不应整体看待,而应拆解开来看待,然后再寻找对策,这就是中国楼市调控思维转型方向。

   实际上,中央政策本来很正确,商品房、廉租房、经适房都大力发展,而现在是商品房一股独大,变成市场没有选择,正是这种现状造成了千军万马要过独木桥,这等于给开发商一个暴富的机会。所以,廉租房、经适房干打雷不下雨,这个责任应该在各地政府。但是各地政府由于债台高筑,财政拮据,又要承担基建,政府100%自己投资已成死脑筋,有必要借助民间资本、国有资本、外资资本等力量。

   对于廉租房,笔者作过一个研究,拿上海为例,每个区在区中心建一座廉租房高楼,建公共厕所、澡堂、食堂等,面积以10平方米和20平方米两个规格,每个楼面建一个公共厨房,每间房一个水龙头、一个煤气灶。10平方米的月租金收600元,20平方米的月租金收1200元,造价每平方米1500元左右。通过这种形式,地方政府每年拥有20%的回报率,可以一直拥有50年以上,股神巴菲特也没有长达50年年均收益率在20%。开始的3年就能把建筑成本全部收回,这是解决外来人员的居住关键。然而现实情况却是,把廉租房建到各个区的最郊区位置,不方便,而且数量也少,这不是对外来人员的善待。

   对于经适房,可以按40平方米使用面积方式来设置两室一厅和橱卫浴,可以按廉租房20平方米月租1200元方式收取租金,40平方米月租就是2400元,一年就是28800元,50年就是144万元,这种房连续付满50年就拥有产权。这对上海三口之家人均月收入2500元来讲,就是7500元,减去月租2400元,还有5000余元,生活上还是能过得去的。由于有两室,两代人还是能分开居住的,这种经适房不应建到郊区,而应该建在市中心。然而现在的经适房却建在郊区,先付钱后居住,而本文的经适房是租满50年就得产权,而且在市中心。我想,上海市民对这个办法还是能接受的,因为市中心每平方米要3万元,而40平方米使用面积按建筑面积购买要200万元,如果是信贷还要付利息。而按我的经适房方案,只需144万元,可以节约60万元。而上海现在的经适房建在很远的郊区,门槛很高,只有极少数人才有资格,大多数人没份,这并不能改变商品房一股独大的现状。只有市中心大量推出笔者提出的另类版本的经适房,才是治理经适房一股独大的现状。

   
题是,廉租房、经适房建在市中心如何建呢?笔者认为,不必参考花园式别墅,采用下面三层改为商业用房,通过出租店面、开商场、娱乐饮食等商铺,这样,使地
方政府的财政收入能多增加一些。由于没有花园,造房土地面积增大,有利于地方政府财政收入。发达国家也不是清一色的商品房,也是有廉租公房的。所以,廉租
房、缴满
50年租期的经适房、商品房等并存,才是遏制中国当下商品房一股独大的局面。地价之所以能推高楼价,关键就在于住房供给单一。然而现在各地推行偏郊、数量较少的廉租房、经适房仍然无法遏制商品房,这才是本文提出市中心大量建立另类廉租房、经适房版本的依据。

   
文至此,我们回过头来看,发现曹建海的地价推升楼价思维已经僵化,现在需要的是笔者提出的解购论思维。在解购论思维下,高颖的政府卖地取之于民用之于民思
维是恰当的。但关键在于如何在市中心并且大量的推出经适房和廉租房,这才是本文的目的,如不这样,仍难遏制商品房一股独大的毛病。

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